Người mang nợ bất động sản Trung Quốc oán trách tác giả 'Cha giàu, cha nghèo'

Robert Kiyosaki, 79 tuổi, tác giả người Mỹ gốc Nhật, đã truyền cảm hứng cho nhiều thế hệ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, tức sử dụng tiền vay, thay vì chỉ dùng vốn tự có, để mở rộng quy mô đầu tư. Trong loạt phỏng vấn gần đây, ông cho biết mình đang mang nợ 1,2 tỷ USD.

Theo Kim Kiyosaki, vợ cũ và đối tác kinh doanh lâu năm của ông, phần lớn khoản nợ này gắn với danh mục khoảng 1.500 căn hộ mà Robert Kiyosaki đầu tư cùng các đối tác, chứ không phải toàn bộ là khoản nợ cá nhân của ông. Ước tính, nợ cá nhân thực tế của ông có thể chỉ khoảng 30-60 triệu USD.

Tại Trung Quốc, nơi cuốn sách best-seller Cha giàu, cha nghèo (Rich Dad, Poor Dad) của Kiyosaki từng gây sốt, thông tin này tạo ra làn sóng bình luận trên mạng xã hội, đặc biệt từ những nhà đầu tư bất động sản đang mang nợ xấu.

Nhiều người cho biết họ mua căn hộ sau khi đọc Cha giàu, cha nghèo, để rồi trở thành nạn nhân của đợt suy thoái bất động sản kéo dài 5 năm qua tại Trung Quốc.

Một số người khác nhớ lại rằng họ đã đọc cuốn sách từ khi còn trẻ và những lời khuyên trong sách đã thôi thúc họ tìm hiểu, rồi đầu tư vào cổ phiếu và các chứng chỉ quỹ.

Cha giàu, cha nghèo (1997) đặc biệt phổ biến tại Trung Quốc và nhiều nước châu Á khác. Không ít độc giả xem đây là cuốn sách gối đầu giường đầu tiên giúp họ tiếp cận khái niệm đầu tư và tài chính cá nhân.

Cuốn sách cổ súy chiến lược đòn bẩy tài chính

Cuốn sách của Kiyosaki xoay quanh hình ảnh hai người cha. 'Cha nghèo' là cha ruột của Kiyosaki, một giáo viên có học vấn cao, công việc ổn định trong khu vực công nhưng vẫn gặp khó khăn về tài chính. 'Cha giàu' là cha của một người bạn thời thơ ấu, ít học hơn nhưng là một doanh nhân nhạy bén, gây dựng tài sản thông qua đầu tư.

'Cha nghèo' ủng hộ con đường thành công an toàn, quen thuộc với các bậc phụ huynh ở khắp mọi nơi: học hành chăm chỉ và tìm một công việc có phúc lợi tốt. Kiyosaki kiên quyết bác bỏ ý tưởng này.

Ngược lại, lời khuyên của 'cha giàu' lại đơn giản và hấp dẫn: đầu tư vào những tài sản có khả năng tạo dòng tiền dương, chẳng hạn bất động sản; tìm cách giảm nghĩa vụ thuế; luôn ưu tiên dành một phần thu nhập cho việc tiết kiệm/đầu tư, trước khi chi trả các khoản khác; và khuyến khích sử dụng ‘nợ tốt’ - tức vốn vay được dùng để mua các tài sản tạo ra dòng tiền - như một công cụ tăng quy mô đầu tư.

Vấn đề là chiến lược của Kiyosaki ngày càng khó áp dụng trong bối cảnh hiện nay. Tại Mỹ, việc sử dụng đòn bẩy cao để đầu tư bất động sản trở nên rủi ro hơn khi lãi suất tăng, trong khi tốc độ tăng của giá cho thuê nhà đã chững lại. Khi nguồn thu từ bất động sản không đủ để trang trải chi phí vay và các khoản vận hành, chiến lược đòn bẩy từng giúp nhà đầu tư khuếch đại lợi nhuận có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng.

Bản thân Kiyosaki cũng thừa nhận rằng chiến lược đầu tư quy mô lớn, sử dụng đòn bẩy cao và nắm giữ tài sản dài hạn của ông gần như không thể áp dụng cho số đông. Ông nhiều lần cảnh báo độc giả: "Đừng làm theo tôi".

"Ông ấy đẩy triết lý đầu tư của mình đến mức cực đoan. Độc giả cần nhìn thấy khoảng cách rất lớn giữa một nguyên tắc trên giấy và khả năng thực hiện nó ngoài đời", theo Yan Yuejin, Phó chủ tịch Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc, một công ty tư vấn bất động sản ở Thượng Hải.

Khoảng cách này càng rõ khi nhìn vào thị trường bất động sản châu Á. Tại Trung Quốc, nhiều nhà đầu cơ vay tiền mua nhà với kỳ vọng bán lại nhanh để kiếm lời. Những khoản đầu tư như vậy phụ thuộc nhiều vào việc giá nhà tăng hơn là dòng tiền cho thuê, nên khi thị trường đi xuống, nhà đầu tư khó tạo đủ dòng tiền để trang trải các khoản nợ.

Tại Hồng Kông, dù giá nhà trên thị trường thứ cấp đã chạm mức cao nhất trong ba năm qua, số lượng những bất động sản được mua vào rồi bán lại trong vòng chưa đầy một năm lại giảm mạnh. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng với việc mua đuổi giá trong bối cảnh chi phí vốn và kỳ vọng về lãi suất thay đổi.

Trong khi đó, Trung Quốc đại lục vừa trải qua cuộc khủng hoảng bất động sản lớn nhất trong lịch sử hiện đại. Thị trường bất động sản từng chiếm 25-30% GDP nay trở thành 'đầm lầy nợ nần' với hàng nghìn tỷ USD tài sản bốc hơi.

Khoản nợ 1,2 tỷ USD của Kiyosaki có đáng sợ?

Thoạt nhìn, việc một chuyên gia giáo dục tài chính cá nhân lại gánh khoản nợ khổng lồ có vẻ đầy mâu thuẫn. Nhưng theo Yan, điều này thực ra phản ánh đúng triết lý mà Kiyosaki đề cao trong cuốn sách: không phải mọi khoản nợ đều xấu, vấn đề là khoản vay được dùng để làm gì. Cốt lõi cuốn sách của Kiyosaki là phân biệt tài sản - thứ tạo ra dòng tiền - với nợ phải trả, đồng thời khuyến khích vay tiền để mua những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập.

Yan giải thích, phần lớn khoản nợ của Kiyosaki gắn với các dự án bất động sản. Sử dụng vốn vay ở cấp độ dự án/công ty để phát triển bất động sản là cách làm khá phổ biến ở các nhà đầu tư bất động sản lớn tại Mỹ. Khi giá trị tài sản tăng, họ có thể dùng chính những tài sản này làm tài sản bảo đảm để vay thêm, đảo nợ (vay mới trả cũ) và tái cấp vốn, qua đó tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư.

Đồng thời, khi đầu tư dưới danh nghĩa công ty thay vì cá nhân, các nhà đầu tư có thể tách các khoản nợ của dự án khỏi tài sản cá nhân, qua đó giới hạn rủi ro nếu khoản đầu tư thất bại.

Với bản thân Kiyosaki, khoản nợ 1,2 tỷ USD không phải dấu hiệu thất bại mà là một phần trong chiến lược đầu tư có chủ đích. Ông cho biết danh mục đầu tư này mang lại khoảng 3 triệu USD thu nhập mỗi năm.

Yan đánh giá danh mục đầu tư của Kiyosaki chủ yếu là các bất động sản cho thuê, tạo ra dòng tiền tương đối ổn định. Bên cạnh đó, Kiyosaki tham gia thị trường từ khá sớm, vào những năm 1970, khi giá bất động sản thấp hơn rất nhiều so với hiện nay.

Vì vậy, khi nhìn vào khoản nợ khổng lồ 1,2 tỷ USD và tự hỏi xem nó có đáng sợ không, chúng ta cần nắm được chi tiết khối tài sản đứng sau khoản nợ đó có giá trị bao nhiêu và liệu nó có tạo đủ dòng tiền để trả nợ hay không. Theo Yan, mô hình của Kiyosaki vẫn có thể hoạt động nếu thị trường bất động sản Mỹ không xảy ra những cú sốc quá lớn.

Phong Du tổng hợp (Theo SMCP, Vanity Fair, CBRE)