Nhà là để ở, vậy vốn chảy về đâu?

Tín hiệu thứ nhất là một phát biểu có sức nén chính sách lớn của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: "Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản". Câu nói đó không đứng một mình, bởi đi cùng với nó là định hướng khá cụ thể về nhà ở cho thuê, vai trò kiến tạo quỹ đất và quy hoạch của Nhà nước, công cụ thuế, tín dụng cùng yêu cầu kiểm soát đầu cơ.

Tín hiệu thứ hai đến từ khu vực doanh nghiệp. Vinhomes tuyên bố "ngưng hoàn toàn" việc mở rộng quỹ đất dự án tại Việt Nam. Theo Chủ tịch Hội đồng quản trị Phạm Thiếu Hoa, quyết định này được thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch Tập đoàn Vingroup Phạm Nhật Vượng. Lý do là quỹ đất của Vinhomes vẫn đủ để phát triển liên tục 5-7 năm tới. Thay vì tiếp tục tiêu hao nguồn lực cho việc tìm kiếm các quỹ đất mới, doanh nghiệp sẽ tập trung khai thác hiệu quả hơn các dự án đang có.

Trong nhiều thập kỷ, đất và nhà ở Việt Nam không đơn thuần là nơi cư trú. Chúng là nơi xã hội cất giữ giá trị, là tấm sổ tiết kiệm lớn nhất của nhiều gia đình, là nền thế chấp quen thuộc của ngân hàng, là phương tiện tích lũy của doanh nghiệp và là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương. Khi một tài sản cùng lúc giữ nhiều vai trò như vậy, nó không còn là một ngành riêng lẻ nữa mà trở thành một cấu trúc phân bổ nguồn lực.

Nói công bằng, điều này không phải ngẫu nhiên. Vốn luôn tìm đến nơi vừa được pháp lý cho phép tích lũy, vừa được thị trường thưởng đậm khi nắm giữ. Trong một thời gian dài, đất là tài sản có đủ cả hai điều kiện ấy. Người mua sớm thường thắng, người đứng ngoài cảm thấy tụt lại, còn những người chần chừ lại càng có động lực nhập cuộc khi nhìn giá tăng qua từng chu kỳ. Xã hội học quy luật này rất nhanh, sau đó hành xử theo gần như một phản xạ tự nhiên.

Nhưng sự hợp lý ở cấp cá nhân có thể tạo ra sự xô lệch lớn ở cấp hệ thống. Khi phần lớn tiết kiệm của xã hội bị hút vào nhà đất, nguồn lực dành cho sản xuất, công nghệ và đổi mới sáng tạo bị thu hẹp. Khi địa tô sinh lợi dễ hơn sản xuất, khu vực kinh doanh có xu hướng chọn tài sản thay vì năng suất. Đến một ngưỡng nhất định, mô hình từng giúp tích lũy ban đầu bắt đầu biến thành lực cản của giai đoạn phát triển tiếp theo.

Trong bối cảnh đó, thông điệp của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm có thể được hiểu như một nỗ lực kéo phần thưởng kinh tế ra khỏi đất. Bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng không còn là nơi hấp thụ quá nhiều nguồn lực chỉ nhờ lợi thế tích lũy của nó. Đô thị hóa cũng cần được đo bằng chất lượng sống, năng lực sản xuất và hiệu quả kinh tế, thay vì chủ yếu phản ánh qua mức tăng của địa tô. Nói cách khác, thông điệp Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đặt ra một yêu cầu lớn đối với nền kinh tế: không thể để quá nhiều nguồn lực tiếp tục nằm yên trong những tài sản không trực tiếp tạo ra năng suất.

Lúc này, câu hỏi khó hơn lập tức xuất hiện: vốn sẽ đi đâu nếu không tiếp tục nằm trong đất?

Làm giảm phần thưởng của một tài sản là việc có thể tiến hành tương đối nhanh bằng tín hiệu chính sách, công cụ thuế, tín dụng, quy hoạch và những động thái định hướng kỳ vọng của các doanh nghiệp dẫn dắt. Thị trường có thể nhận ra tín hiệu chỉ sau vài quý, nhà đầu tư có thể dè chừng, ngân hàng có thể thận trọng hơn và doanh nghiệp có thể điều chỉnh kế hoạch mở rộng.

Trong khi đó, tạo phần thưởng ở một tài sản khác không thể nhanh như vậy. Vốn không tự chảy vào sản xuất chỉ vì nó bị tăng rào cản với nhà đất. Vốn cần một điểm đến vừa sinh lời thật, vừa đủ đáng tin cậy. Điểm đến đó liệu có thể là công nghiệp, công nghệ, dữ liệu, năng lượng, hạ tầng, logistics, nông nghiệp chính xác, robot, thiết bị bay không người lái hoặc những ngành tạo ra năng suất dài hạn?

Trên thực tế nếu chỉ đổ tiền vào một ngành công nghệ sẽ không đồng nghĩa tạo ra năng lực công nghệ. Vốn đầu tư vào công nghệ chỉ hiệu quả khi được đặt vào một hệ thống có con người đủ năng lực, thể chế đủ minh bạch, thị trường đủ lớn, chuẩn mực đủ rõ, hạ tầng đủ sâu và niềm tin đủ bền để dòng tiền ở lại lâu dài, thay vì rút đi sau một chu kỳ thất vọng. Những điều đó đều không thể mua nhanh như cách mua một mảnh đất. Chúng phải được gây dựng qua nhiều năm bằng giáo dục, quản trị, tiêu chuẩn, thị trường và những thất bại được xử lý nghiêm túc.

Đây là lý do một nền kinh tế muốn chuyển từ tư bản đất sang tư bản công nghệ không thể chỉ bằng cách làm đất kém hấp dẫn hơn. Nó phải đồng thời làm sản xuất, công nghệ và thị trường vốn trở nên đáng tin hơn.

Nhìn rộng hơn, đây cũng chính là điểm mắc kẹt của nhiều nền kinh tế thu nhập trung bình. Những nền kinh tế vượt lên được đều phải tạo ra kỷ luật phân bổ vốn mới, trong đó lợi nhuận không chỉ đến từ nắm giữ tài sản khan hiếm mà đến từ năng lực làm ra sản phẩm phức tạp hơn.

Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) không vươn lên nhờ để vốn tự tìm đường một cách ngẫu nhiên. Họ xây thị trường, kỷ luật doanh nghiệp, năng lực kỹ thuật, chuỗi cung ứng và những ngành xuất khẩu đủ mạnh để hấp thụ nguồn lực trong nhiều thập kỷ. Quá trình đó có sai lầm, có trả giá và có lựa chọn chính sách rất cứng rắn, nhưng điểm chung là không để tài sản địa tô trở thành nơi trú ẩn lâu dài của nguồn lực quốc gia. Việt Nam, nếu muốn bước sang nấc phát triển mới, cũng phải đi qua câu hỏi tương tự, nhưng trong điều kiện phức tạp hơn vì kỳ vọng xã hội, cấu trúc tài sản hộ gia đình và tốc độ thay đổi công nghệ đều đang biến động nhanh.

Vì thế, hai tín hiệu nêu trên nên được xem như một điểm mở đầu hơn là một kết luận. Chúng đang nói rằng bất động sản không còn có thể tiếp tục giữ vai trò kênh tích lũy mặc định của cả nền kinh tế. Chúng cũng cho thấy những doanh nghiệp lớn nhất thị trường đã bắt đầu điều chỉnh chiến lược để phù hợp với một trật tự phân bổ vốn mới. Nhưng chuyển pha thật sự không nằm ở diễn biến giá nhà tăng hay giảm trong vài quý, mà nằm ở việc nguồn lực rời khỏi đất có tìm được một bến đỗ mới đủ tin cậy hay không.