Hình minh họa: Bất động sản khu vực tỉnh Đồng Nai, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Năm 2025, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng tín dụng ở mức 19%. Trong khi đó, nếu nền kinh tế không có đột phá lớn về năng lực thì ước tính mức tăng trưởng GDP tiềm năng - tức là mức tăng trưởng bền vững mà không gây ra lạm phát phi mã - khoảng dưới 7%.
Như vậy, nếu chúng ta không kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng một cách phù hợp, đồng thời không cải thiện thành công tốc độ tăng trưởng GDP, thì có khả năng tỷ lệ tín dụng/GDP mỗi năm sẽ tăng thêm khoảng 10 điểm phần trăm. Với kịch bản đó, tỷ lệ tín dụng/GDP sẽ lên 155%, 170%, hay thậm chí là 200%, chỉ là vấn đề thời gian, đưa tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam ở mức rất cao so với thế giới.
Nền kinh tế Việt Nam có tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng rất nhanh nhưng không tương xứng với sự gia tăng năng lực sản xuất. Một phần đáng kể dòng tín dụng không được chuyển hóa thành vốn phục vụ sản xuất, đổi mới công nghệ hay nâng cao năng suất lao động, mà chủ yếu được hấp thụ bởi thị trường bất động sản.
Đáng lo ngại hơn, không ít nguồn vốn bất động sản được sử dụng để hình thành các dự án có tỷ lệ hấp thụ thấp, nhiều căn hộ và khu đô thị bỏ trống, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Khi tín dụng liên tục được bơm vào khu vực này, giá tài sản tiếp tục bị đẩy lên, trong khi nguồn lực thực của nền kinh tế không được cải thiện tương ứng.
Hệ quả là nền kinh tế rơi vào vòng luẩn quẩn: càng mở rộng tín dụng lại càng phụ thuộc vào tín dụng.
Nhiều chủ đầu tư chưa trả nợ cũ đã tiếp tục được vay vốn triển khai các dự án mới, khiến đòn bẩy tài chính ngày càng gia tăng. Đồng thời, khả năng tiếp cận tín dụng giúp một số chủ đầu tư kéo dài thời gian nắm giữ hàng tồn kho, hạn chế bán ra để duy trì mặt bằng giá cao thay vì điều chỉnh theo cung cầu thực. Điều này không chỉ làm méo mó cơ chế phân bổ vốn mà còn khiến tín dụng bị giam trong các tài sản kém thanh khoản, trong khi khu vực sản xuất kinh doanh, nơi tạo ra việc làm và giá trị gia tăng thực sự, lại tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu vốn.
Không chỉ trên thị trường vốn, ưu thế tiếp cận tín dụng của khu vực bất động sản còn tạo ra hiệu ứng lấn át (crowding out) đối với cả lao động của khu vực sản xuất. Trong khi các doanh nghiệp sản xuất phải cạnh tranh gay gắt trên thị trường, biên lợi nhuận mỏng và rất khó tăng giá bán do sức ép cạnh tranh trong nước và quốc tế, thì nhiều doanh nghiệp bất động sản lại có thể dựa vào đòn bẩy tín dụng để nắm giữ quỹ đất, kéo dài thời gian phát triển dự án và kỳ vọng giá bán tăng gấp nhiều lần trong một thời gian tương đối ngắn.
Mức sinh lời kỳ vọng cao này cho phép họ chấp nhận chi phí vốn và chi phí lao động lớn hơn nhiều so với khu vực sản xuất. Khi các dự án bất động sản và đầu tư xây dựng được triển khai đồng loạt, nhu cầu về lao động, vật liệu và nhà thầu tăng đột biến, đẩy tiền lương và chi phí đầu vào lên cao. Kết quả là các doanh nghiệp sản xuất không chỉ khó tiếp cận tín dụng mà còn ngày càng khó tuyển dụng và giữ chân lao động, trong khi lại không có khả năng chuyển phần chi phí gia tăng này vào giá bán sản phẩm. Về dài hạn, nguồn lực của nền kinh tế bị hút vào những lĩnh vực bất động sản với giá trị gia tăng và năng suất thấp hơn, làm suy giảm năng lực cạnh tranh của khu vực sản xuất, hạn chế tăng trưởng năng suất và khiến nền kinh tế ngày càng phụ thuộc vào chu kỳ tăng giá của tài sản thay vì mở rộng năng lực sản xuất thực.
Do vậy, bài toán của Việt Nam hiện nay không phải là làm thế nào để tạo ra nhiều tiền hay nhiều tín dụng hơn, mà là làm sao để tín dụng được phân bổ đúng nơi tạo ra năng suất và tăng trưởng dài hạn. Chính phủ nên dành nhiều thời gian đối thoại để có chính sách phát triển phù hợp cho các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt là những doanh nghiệp/ngành có tỷ lệ xuất khẩu/doanh thu hay có thặng dư thương mại và giá trị gia tăng lớn. Một nền kinh tế nếu để lợi nhuận tập trung vào một nhóm nhỏ doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng là một nền kinh tế có sự méo mó về phân bổ nguồn lực. Tăng trưởng có thể cao trong ngắn hạn, nhưng được tạo ra trên một nền móng yếu.
Chính sách tiền tệ hiện nay cần quan tâm đến việc tín dụng chảy vào đâu. Cần phân biệt lãi suất thấp và ưu tiên tín dụng cho doanh nghiệp sản xuất, đổi mới sáng tạo, giáo dục và người mua nhà để ở. Ngược lại, cần áp dụng lãi suất cao hơn và kiểm soát chặt tín dụng đối với giới đầu cơ bất động sản và các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức, chưa hoàn thành dự án cũ đã tiếp tục mở dự án mới để găm hàng, chờ tăng giá. Muốn vay mới thì phải bán hàng tồn của dự án cũ với mức giá phù hợp với sức mua và nhu cầu thực của thị trường. Tín dụng không thể là công cụ để găm hàng thổi giá.
Chỉ khi tín dụng được phân bổ đúng địa chỉ, chính sách tiền tệ mới thực sự thúc đẩy tăng trưởng bền vững.
---
*Nguồn dữ liệu sử dụng cho các biểu đồ trong bài: https://www.adb.org/publications/key-indicators-asia-and-pacific-2025