Vài ưu tiên trong sửa Luật Đất đai

Pháp luật đất đai giờ đây thật um tùm. Trong bối cảnh đó, việc sửa Luật Đất đai năm 2022 cần ưu tiên vào giải quyết những trục trặc gì?

Giá nhà đất ở Việt Nam đã cao gấp hơn 20 lần thu nhập trung bình. “Sốt đất” xảy ra ở khắp nơi. Ảnh: Thời báo ngân hàng.

Hiện nay, trên một thửa đất xuất hiện biết bao nhiêu là lợi quyền: chiếm hữu, canh tác, sử dụng, định đoạt, thế chấp, cầm cố, góp vốn, bảo đảm. Trong số đó, sinh ra nhiều tiền của là các quyền có tính định đoạt, gồm quyền quy hoạch, lập dự án, thu hồi, quyền chuyển nhượng đất đai. Cơ quan nhà nước, chủ dự án, nhà đầu tư, doanh nghiệp, người dân cùng chia sẻ, phân bổ, kiểm soát các quyền đó. Nguyên lý vẫn là thế, song thực trạng thương mại hóa đất đai đã trở nên sôi động, nhốn nháo dị thường. Đất đồi, đất ruộng, đất rừng, ao hồ, bờ biển… hết thảy đều đã trở nên đắt đỏ. Trong bối cảnh đó, việc sửa Luật Đất đai vào năm 2022 cần ưu tiên vào giải quyết những trục trặc gì?

Quy định của Hiến pháp rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho người ta cảm giác ai cũng có phần. Song có được một tấc đất cắm dùi đã trở thành một giấc mơ quá đỗi xa vời với nhiều người. Giá nhà đất ở Việt Nam đã cao gấp hơn 20 lần thu nhập trung bình. Ai có của đều để tích trữ vào đất. Người có nhiều của càng giành lấy nhiều đất. Nếu không có cách phân bổ phúc lợi phù hợp thì thiểu số 1% chiếm hữu của cải, quyền lực trong xã hội sẽ lấy hết cơ hội của đám đông 99% còn lại. Sửa Luật Đất đai, nếu cần, phải góp phần giảm bất công trong phân bổ phúc lợi đất đai.

Sự phân tán giữa các bộ, ngành và các địa phương có thể là nguyên nhân làm cho tài nguyên đất đai chưa được quản lý hiệu quả, giá trị tăng thêm bị tư túi, tạo nên bất công dai dẳng.

Từ góc nhìn ấy, chí ít có ba nhóm chính sách cần ưu tiên trong lần chỉnh sửa pháp luật đất đai lần này. Thứ nhất là minh bạch quyền quy hoạch, quyền lập dự án có sử dụng đất, quyền thu hồi, đền bù và bảo đảm công lý cho người bị thu hồi. Điều này liên quan đến vai trò của Nhà nước trong điều tiết, định đoạt, phân bổ đất đai. Thứ hai, pháp luật phải bảo vệ lợi ích thỏa đáng của các nhà đầu tư phát triển đất, không có sự dũng cảm dấn thân chịu rủi ro của họ ruộng lúa vẫn mãi chỉ là ruộng lúa. Hiển nhiên, ai cũng hiểu phải làm ra cái bánh rồi mới tính đến phân chia. Sự dấn thân của những người phát triển, nâng cao giá trị đất cần được bảo vệ. Thứ ba là tài chính đất đai, phân bổ giá trị tăng thêm từ phát triển đầu tư vào đất đai, những người được hưởng lợi nhiều từ đầu tư công của Nhà nước phải chia sẻ một cách hợp lý giá trị tăng thêm với Nhà nước và cộng đồng. Người nắm giữ càng nhiều đất càng phải chịu nhiều thuế tài sản, thuế ấy phải hoàn toàn thuộc ngân sách địa phương để tùy chi dùng vào duy trì nâng cấp hạ tầng.

Các định hướng này phần nào đã được ghi nhận trong Nghị quyết Trung ương 5 khóa XIII, nhấn mạnh “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện và tổ chức thực hiện tốt hơn nữa luật pháp, chính sách về đất đai, trước hết là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các luật pháp có liên quan để khắc phục những hạn chế, yếu kém tồn tại kéo dài lâu nay, đặc biệt là những hạn chế, yếu kém liên quan đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, thu hồi đất; chính sách tài chính đất đai và xác định giá đất; chế độ quản lý và sử dụng đất nông nghiệp; đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh, đất dành cho việc thờ tự, tôn giáo, nghĩa trang, nghĩa địa; quản lý nhà nước về đất đai”.

Hiển nhiên, nhiều vấn đề kể trên vượt quá phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và có lẽ cũng vượt quá thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và môi trường, cơ quan được xem là chủ trì, có trách nhiệm chính trong việc đề xuất chính sách đất đai. Tài chính đất đai, thuế tài sản (đánh vào nhà đất) dường như thuộc thẩm quyền đề xuất của Bộ Tài chính, đầu tư có sử dụng đất thuộc phạm vi chính sách của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, phát triển hạ tầng, nhất là các dự án giao thông sử dụng nhiều đất đai thuộc phạm vi quản lý của Bộ Giao thông Vận tải, kinh doanh nhà ở và chung cư thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Sự phân tán giữa các bộ, ngành và các địa phương có thể là nguyên nhân làm cho tài nguyên đất đai chưa được quản lý hiệu quả, giá trị tăng thêm bị tư túi, tạo nên bất công dai dẳng.

Phân lô bán nền ở Lâm Đồng. Nguồn ảnh: Vietnamnet.

Bởi vậy, sửa Luật Đất đai 2013 là cơ hội để rà soát tính thống nhất giữa các đạo luật có liên quan đến đất đai, bắt đầu bởi Bộ Luật dân sự, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giao dịch bảo đảm và các luật khác về đầu tư, tài sản, hợp đồng, công chứng, thi hành án. Mỗi lần sửa luật cần cố gắng rà soát và sửa tất cả hệ thống văn bản có liên quan. Đôi khi trục trặc xuất hiện trên thực tế không phải bởi quy định của Luật Đất đai 2013, mà bởi pháp luật liên quan và bởi quy định có tính chỉ đạo điều hành dưới luật của cơ quan hành chính. Hiển nhiên, trục trặc cũng có thể xuất hiện bởi năng lực của cơ quan, công chức thi hành. Nếu tiếp tục cặm cụi sửa riêng Luật Đất đai, có khi chúng ta mải mê sửa cây mà không thấy rừng.

Pháp luật đất đai um tùm như một khu rừng nhiệt đới. Tuy nhằng nhịt song cũng thật giản đơn. Quốc gia hợp thành từ muôn triệu công dân, lãnh thổ hợp thành từ muôn triệu ô thửa, mỗi ô thửa đất đều là tài sản, đều có chủ, gọi người chủ ấy là chủ sử dụng đất. Quyền tài sản ấy, gọi là vật quyền, phần do chiếm hữu mà có, phần do hưởng thừa kế của tổ tiên, phần do mua bán, và phần do nhà nước phân phối. Dân có quyền mà Nhà nước cũng có quyền, quyền sử dụng đất có thể tư hữu, mà cũng có thể công hữu, tức đất công thuộc khối công sản. Sau khi đã xác lập một chế độ quyền tài sản như thế, địa chính giúp cung cấp các bằng khoán, minh chứng quyền của người chủ. Địa chính cũng tỉ mỉ ghi chép lại các biến động tặng cho, thừa kế, bảo đảm, cầm cố, thế chấp. Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chính là bước tiến rất mới cung cấp dịch vụ địa chính kiểu mới, các trích lục bằng khoán điền thổ kiểu mới, nên bỏ dần cách thức cấp sổ đỏ cho từng người chủ sử dụng. Từ Bộ luật dân sự, tới Luật về quản lý đất đai (tôi nghĩ Luật Đất đai nên thu hẹp lại dần theo hướng này), cần nhất quán tư duy ghi nhận và bảo hộ quyền tài sản đất đai của người dân. Càng ghi nhận và bảo hộ quyền ấy một cách hiệu quả, càng giúp làm giảm chi phí giao dịch, kinh tế sẽ phát triển, và nước ta sẽ giàu mạnh bởi hàng triệu người dân tự lo liệu được cho bản thân mình.□

Tìm địa điểm Trường
Gọi trực tiếp
Chat Facebook
Chat Zalo

[flipbook id="1"]